Comment choisir son locataire ?
Lors d’un investissement immobilier locatif, arrive le moment de mettre en location son appartement, de programmer des visites et choisir son locataire. La question du choix du locataire préoccupe toujours les propriétaires bailleurs. Le but de bien choisir son ou ses locataires est de limiter les risques de loyers impayés, de rentrer dans une longue procédure d’expulsion et d’avoir des dégradations avec des locataires peu scrupuleux. Nombreux sont ceux qui ont investi à crédit et qui voient un impact négatif sur leurs finances à cause des loyers impayés. Heewo Travaux vous donne toutes les astuces et conseils pour bien choisir son locataire, mais vous le savez, le risque zéro n’existe pas.
LA VISITE DES LIEUX AVANT DE CHOISIR SON LOCATAIRE
Outrepasser par une agence immobilière et un mandat de gestion qui vous offrent des garanties, lorsque vous ne faites pas appel à ce type de prestation, il est important d’être en contact directement avec les futurs locataires qui visitent votre bien. Rencontrez-les et prenez le temps de discuter avec eux.
Lors de la visite, c’est à ce moment là que vous pouvez leur demander un dossier de candidature ou leur lister les documents nécessaires pour candidater.
LE DOSSIER DE CANDIDATURE POUR CHOISIR SON LOCATAIRE
Premièrement, il est important et tout à fait légal de s’informer sur les ressources du locataire. Pour le bailleur, de s’assurer de la solvabilité du locataire, et pour le locataire de s’assurer de ne pas être en difficulté financière si le loyer est trop élevé et qu’il ne peut subvenir à ses besoins.
Pour avoir toutes les informations, il faut demander au locataire une liste de documents et justificatifs.
Les documents demandés diffèrent en fonction d’un salarié, d’un non salarié, d’un étudiant, d’un retraité, d’une personne sans emploi, ou d’un gérant salarié. Généralement le propriétaire bailleur va exiger que le loyer représente le tiers des ressources du locataire, c’est-à-dire que le loyer ne dépasse pas environ 25 à 35% des revenus du locataire.
Outre les loyers, il faut prendre en compte également tous types de revenus annexes comme les allocations, les pensions etc…
Voici un tableau récapitulatif des documents demandés en fonction du statut :
| SALARIÉ | NON SALARIÉ | ÉTUDIANT | RETRAITÉ | SANS EMPLOI | GÉRANT SALARIÉ | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Pièce d’identité | ✅ | ✅ | ✅ | ✅ | ✅ | ✅ |
| Avis d’imposition | ✅ | ✅ | ✅ | ✅ | ✅ | |
| 3 derniers bulletins de salaire | ✅ | ✅ | ||||
| Contrat de travail ou attestation employeur | ✅ | ✅ | ||||
| Dernière quittance de loyer ou taxe foncière | ✅ | ✅ | ✅ | ✅ | ||
| Bilan/Compte de résultats/Attestation comptable de bénéfice | ✅ | ✅ | ||||
| Kbis/Avis d’inscription au RCS ou répertoire des métiers | ✅ | ✅ | ||||
| Justificatif du statut élève/étudiant/apprenti | ✅ | |||||
| Dernier bulletin de pension | ✅ | |||||
| Justificatifs des 3 derniers paiements de Pôle emploi | ✅ | |||||
| Attestation Pôle emploi justifiant des indemnités restantes | ✅ |
Mais attention, lorsque vous demandez les documents, essayez d’avoir les originaux afin d’éviter le risque de faux documents. Une fois que vous avez les originaux vous pouvez faire des photocopies et les rendre au candidat/locataire.
De plus, pour les étudiants, demandez une caution solidaire généralement des parents. Donc les parents se portant caution devront fournir les mêmes pièces qu’une personne salariée + un justificatif de domicile. Pour vous aider concernant la liste de documents à demander à la caution, vous pouvez vous aider du décret 2015-1437 (voir sur legifrance.gouv.fr)
Il faut savoir que certains locataires sont largement solvables et ont les moyens de payer le loyer mais abusent des propriétaires bailleurs.
VÉRIFIER LES CHIFFRES MAIS PAS QUE
Le service des impôts donne la possibilité aux propriétaires bailleurs de vérifier les avis d’imposition sur cfsmsp.impots.gouv.fr.
Si une seule quittance n’est pas suffisante, vous pouvez en demander trois. Mais aussi les coordonnées du propriétaire précédent afin de savoir comment s’est passé la dernière relation et le bail.
Vous pouvez juger du sérieux du locataire dans la capacité à donner les pièces justificatives nécessaires à la constitution du dossier dans un temps imparti.
RAPPEL SUR LES INTERDITS ET LA DISCRIMINATION
Comme en recrutement ou lors de la sélection de candidats, la loi interdit de pratiquer une discrimination liée à :
- l’origine
- son patronyme
- l’apparence physique
- son sexe
- sa situation de famille
- l’état de santé
- son handicap
- ses moeurs
- l’orientation sexuelle,
- ses opinions politiques,
- ses activités syndicales,
- et son appartenance vraie ou supposée à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée.
Le propriétaire bailleur a l’interdiction de demander :
- la photographie d’identité
- une carte d’assuré social
- une copie de relevé bancaire ou une attestation d’une bonne tenue de compte
- et un extrait de casier judiciaire
Paradoxe de cette loi, elle n’interdit pas la demande d’une pièce d’identité qui comporte une photographie…
Enfin, le propriétaire bailleur n’a pas le droit de demander de chèque d’acompte ou de réservation d’un logement mis en location (sauf pour les locations de courte durée).
Pour conclure, cette loi est aussi valable pour les cautions solidaires du candidat.
Bon à savoir :
le locataire peut changer de statut en cours de bail, il n’est pas dans l’obligation de vous prévenir. Pour plus de renseignement contactez-nous en cliquant ici.
