Comment gérer sa location soi-même ?
Lors d’un investissement immobilier locatif, vous pouvez aussi bien gérer votre location vous-même, vous ferez des économies mais cela vous prendra du temps et de l’énergie que la confier à une agence ou un professionnel de l’immobilier via un mandat de gestion locative mais cette prestation est coûteuse. Dans le but de faire des économies, dans cet article nous allons vous expliquer comment bien gérer votre location vous-même, autrement dit, il s’agit de gérer au quotidien votre location et de s’assurer de son bon déroulement.
Pour gérer votre location, comme nous l’avons dit précédemment il faut du temps et de l’énergie. Pour y remédier, nous vous conseillons d’utiliser l’application web RENTILA. Une application peu coûteuse et très pratique dans la gestion au quotidien de sa location. A savoir, gérer sa location seul permet d’optimiser la rentabilité de votre investissement immobilier.
Nous allons maintenant vous expliquer étape par étape la gestion de votre location.
LE PROCESSUS DE MISE EN LOCATION
Fixer le loyer de la location
Avant de passer une annonce pour la mise en location, la question du prix de la location est importante et arrive en premier lieu. Le prix de la location va varier en fonction de plusieurs critères :
- L’emplacement du logement (la ville, hyper centre, centre, proche d’une université…)
- La surface habitable
- Le prix du marché de locations similaires dans le même secteur que votre bien à louer
- L’entretien de l’appartement, du logement à louer
- L’entretien des parties communes
- La performance énergétique de votre bien
- Les prestations dont bénéficient les locataires (ascenseur, internet…)
- Si votre bien se situe au rez de chaussée, les prix sont souvent inférieurs par rapport au logement à l’étage
- Les locations meublées sont plus élevées que celles non meublées
Les loyers doivent être au prix du marché, vous pouvez vous renseigner avec l’IRL (Indice de Référence des Loyers). Attention, si le loyer est trop bas, votre investissement dégage une rentabilité plus faible. Or si votre loyer est trop élevé, cela peut décourager les candidats potentiels à louer votre bien lors de la mise en location, et augmentera le risque de loyers impayés.
La rédaction de l’annonce
Pour louer votre bien et trouver un locataire, il est temps de rédiger une annonce. Dans l’annonce, il faut une description précise du bien et de son emplacement. La loi oblige de mettre les informations du diagnostic de performance énergétique. De plus, mettez en avant les atouts de votre appartement pour attirer les candidats. Bien sûr, le prix du loyer et les charges doivent être indiqués. Des candidats vont répondre à votre annonce, dans l’étude des dossiers et dans la sélection des candidats, des règles strictes sont exigées en matière de récolte de données personnelles et de discrimination. Pour choisir le bon locataire et savoir tous les règlements, vous pouvez lire cet article “Comment choisir son locataire ?”. Une fois que vous avez sélectionné le candidat et donc votre futur locataire, il faut rédiger le bail de location.
La rédaction du bail
Le contrat de location, nommé bail de location meublé et non meublé ou de colocation, définit les règles et prérogatives pour chaque partie, le bailleur et le locataire (Preneur). Le bail doit être rédigé tout en respectant les conditions définies dans la loi. Pour vous aider, vous pouvez éditer directement via l’application Rentila un modèle de bail pré-rempli et respectant les règles et la loi. Si vous souhaitez ne pas passer par cette application alors, vous pouvez consulter le décret ici qui stipule toutes les règles.
Attention de nombreux documents sont à joindre avec le bail :
- L’état des lieux d’entrée
- Le dossier de diagnostic technique
- Le cas échéant, l’acte de caution des garants
- Le reçu du dépôt de garantie
- La notice d’information du bail
- La liste des charges récupérables
Si vous souhaitez avoir des modèles de documents, encore une fois RENTILA permet d’avoir ces documents en bonne et due forme.
L’état des lieux d’entrée
L’état des lieux d’entrée se fait au moment de la signature du bail. Mais parfois les deux parties peuvent s’arranger pour signer avant. C’est un document qui va vous permettre de savoir si le locataire a dégradé le logement et/ou simplement connaitre l’usure normale de votre bien tout au long des différentes locations. Il est important de bien remplir ce document avec précision et d’indiquer tous les éléments et les imperfections déjà perçus lors de l’entrée du locataire (ex: bon état avec trace noire en bas à gauche). Pour une location meublée n’oubliez pas de faire l’inventaire des éléments et des meubles que vous mettez à disposition du locataire.
LA GESTION DE VOTRE LOCATION AU QUOTIDIEN
Après avoir trouvé le locataire et mis en location votre logement, il faut s’occuper au quotidien de la gestion de votre location. Concernant la comptabilité, une première ébauche est facile sur l’application RENTILA, mais nous vous conseillons en fonction du régime que vous avez de prendre un comptable qui coûte en moyenne entre 300 et 600 euros par an. Un comptable va vous permettre d’assurer votre bilan et déclaration fiscale aux impôts.
Gestion des charges locatives
Premièrement, il faut s’occuper des charges. C’est-à-dire que les charges récupérables sont facturées et payées par le locataire. C’est comptabilisé sous la forme de provisions pour charges et elles doivent apparaître sur la quittance de loyer. Un mois avant la régularisation, vous devez fournir un décompte complet des charges à votre locataire. Renseignez-vous sur la loi Alur sur le logement.
Gestion des réparations
Le locataire doit vous prévenir en cas de dégât dans votre bien (dégât des eaux, panne de chauffage…). Mais vous intervenez que si cela relève des réparations locatives inscrites dans la loi, décret n°87-712 du 26 août 1987. Bien sûr vous devez vous occuper de la vétusté de votre bien qui n’est aucunement pris en charge par le locataire.
Gestion des impayés
Pour vous prémunir des loyers impayés, vous pouvez souscrire à une assurance garantie de loyers impayés. Si vous avez des loyers impayés, prenez contact avec votre locataire afin de trouver des solutions rapidement. En dernier recours, vous pourrez engager des poursuites pour expulser le locataire. Le cas échéant, n’hésitez pas à vous informer et prendre des renseignements pour respecter les procédures en cas d’expulsion.
Pour conclure, pour la gestion courante de votre location, vous devrez gérer :
- Le processus de mise en location
- Tous les mois la quittance en l’envoyant gratuitement à votre locataire
- La régularisation des charges
- Les réparations
- La gestion des impayés
- La gestion fiscale et comptable.
Vous souhaitez avoir des conseils de la part de Heewo, contactez-nous dès maintenant en cliquant ici.
